易宪容：从信贷数据看房地产从紧货币政策

从央行最近公布的信贷数据来看，一季度货币信贷增幅有所回落，从紧货币政策成效显现。比如，2008年3月末，金融机构本外币各项贷款余额为29.39万亿元，同比增长16.23%。金融机构人民币各项贷款余额27.50万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点。一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。而且居民户贷款增加2394亿元，同比少增928亿元。非金融性公司及其他部门贷款增加10933亿元，同比多增37亿元。3月末金融机构外汇贷款余额为2688亿美元，同比增长56.92%，一季度外汇各项贷款增加488亿美元，同比多增462亿美元。

从这些数据可以看到，一季度的银行信贷表现出与以前不同特征。一是尽管人民币贷款的增长有所下降，但外币增长则快速飚升。本外币贷款的增长仍然处于一个快速增长水平，总额达到16732亿元水平。也就是说，尽管从紧的货币政策并没有改变，但是企业正在突破这种从紧货币政策的限制，在人民币快速升值的情况下，把过度的信贷扩张转向外币。

二是人民币信贷规模的减少，不是表现为企业信贷需求减少上，而且是表现为居民户贷款的减少。而居民户的信贷规模收缩并不是由于居民信贷需求下降，而且是现有的信贷政策调整（如359号文件的第二套住房政策）导致居民个人住房消费贷款的减少。这是2007年居民住房消费信贷不正常的快速增长一定程度的调整。

也就是说，从紧的货币政策不仅没有减少银行资金对房地产市场流入，反之更多的银行信贷资金流入房地产市场。如1-2月份房地产开发资金达5653亿元，其中国内银行增长最快而且所占的比重较高（达2779亿元，同比增长31.9%，总开发资金占比为49%），外资进入房地产的资金减少到46亿，负增长42%，所占比重不到1%等。这就是说，央行紧缩的货币政策不仅对房地产市场影响小，反之有更多的资金流入房地产市场；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越小。但是，国内房地产企业开始通过外币贷款的方式寻找到了另外一种外币流入房地产的方式。

三是针对目前银行信贷市场的基本形势，一方面房地产开发商不断地在发出，从紧的货币政策如何导致房地产业资金困难，房地产业如何缺钱的言论，另一方面央行上海分行又下发了《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，从而导致上个星期地产股在大盘走软的背景下出现大跌，如万科A上周以来的累计跌幅达17.55%。

但从上述的银行信贷数据来看，一季度进入房地产的信贷资金同比不仅减少反而增长不少。但房地产企业为什么会感觉到今年的资金紧张，问题的关键是去年以来不少房地产政策发生了根本性变化，房地产开发商用传统的方式来运行，当然会感觉今年的资金紧张。比如，新的土地政策就规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而土地证不能够获得，房地产企业当然不可做预售；还住房建筑要在封顶之后才能预售；住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定表明，房地产开发企业资金运行环境发生了很大变化，这自然也会增加房地产开发企业的资金压力。也就是说，在从紧的货币政策及楼市价格高企的背景下，房地产开发商已经不可能再获得前几年那样政策优待，特别不可能与前几年那样让银行信贷大量流入房地产市场，因为，从美国次贷危机的教训中，银行的信贷资源过度流入房地产业，其中潜在的风险银行不会不引起注意。

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