万科主要城市“市场份额”变化分析

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从万科进入的城市来看，万科似乎在主动选择着城市，不管城市大小，只要经济具备了一定的指标，万科就选择进入。

主要城市分析：

深圳：深圳的市场份额分别为：31.22；14.08；30.7；23.42。在2006年内深圳的市场份额落后于上海，但是在07年内，深圳的市场份额大大超越于上海，成为万科帝国的第一支撑。且这种优势在07年表现的相当明显。从结构上来看，深圳市场份额占据万科25%左右的市场份额，这点对万科整个公司有着相当的影响力，如果深圳市场一旦发生垮塌，则万科帝国也就危机重重，因此万科首要目的是要确保深圳市场的安全。

上海：万科在上海的市场份额在07年下降的相当厉害，几乎下降了30%，随着上海城市化的完成，上海整个市场的萎缩，以及在资本主导房产市场方面，上海巨大优越性，万科在上海的份额减少是正常的而无法避免的。关键的问题在于万科会培养那个市场作为上海市场的替代者。

广州：作为中国房地产业的第一大省份，广州有太多的房产巨头，如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业云集，万科在这个主战场上所表现的竞争力并不够明显。因此在整个公司的市场份额一直并不大，但是能不能抢占这个巨大的市场，并在这个市场上获取更大的份额，显示万科在同强者竞争中的气质，是万科要深入思考的。同时因为广州市省会城市，城市扩容过程还有一个过程，房地产市场还会持续兴旺一段时间，因此万科在广州的市场行为将对万科未来的发展具有重要的影响与作用。

杭州：相比于其他城市，杭州本地房产企业比较弱势，除了绿城与华立外，没有更多的企业形成规模，因此万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居城市，杭州也存在着城市范围扩大的动因，未来杭州房产市场怎样，也会对万科公司产生巨大的影响力。

成都：这是万科在西部地区唯一部署的城市，也许从万科城市地图上看不到西部城市的未来，但是西部地区对于万科而言，就如那个到非洲市场买鞋的销售人员一样。是满眼黄金还是一片荒漠，随着岁末万科在成都大规模的价格行为，我们可以理解为，成都在万科战略中的重要作用。而07年成都市场份额占到5.73%，也表明了这个市场的巨大潜力。同时因为成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地最强劲的竞争对手。

北京：北京市场对于万科而言，是一个滑铁卢的市场，虽然北京市场持续火爆，但是万科的市场份额却在不断的缩小，依照北京市场的供求状况，万科在北京的失败，并不是普通的市场化行为的失败，而是非市场行为的失败。对于千丝万缕的官方背景市场，万科的相对规范化与透明化在这里成了壁垒。如果万科要想在北京占据市场份额，对于万科而言，几乎是个两难选择，一要么高价拿地，但高价拿地，会加大风险，要么退出这个市场。而万科在北京也遇到强烈的话语权市场，从拐点论的反映来说，万科的拐点论，在北京并不被支持。而在北京，万科所拥有的优势将无从发挥作用，北京从不缺乏资本，而万科南方的技术在北京并不能成为技术的绝对优势。从这两个角度来说，万科在北京市场前景并不光明。

苏州：作为中国最富裕的城市之一的苏州，房产市场也相当的火暴。而苏州市场也缺乏相当有分量的实力开发商，因此万科在这个区域的发展显得相对比较容易，不过万科在本区域的最大难度是这个地方因为富裕，所以房产商融资能力强，万科的资金层面的优势并不能占优势。相对而言，这是万科的B类市场比较重要的市场。但因为本区域所辖复地狭小，又不是省会城市，城市容量有限，所以整个市场的顶部空间有限。

东莞、佛山：广东省的二级城市，正在成为万科最为重要的城市，虽然这些城市容量小，但是反过来竞争也不激烈，在巨头云集在广州后，万科在广东摔下下乡，赢得市场先机，并未万科贡献了相当的市场份额。

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