小产权房“漂白”果真如此简单？

随着近年来人们对小产权房认识的进一步了解以及国家的多次警示，更多的小产权房销售行为开始由公开转为半公开的形式。一位魏姓购房人告诉记者：“通过口口相传的方式，小产权房销售依然是非常火爆。”他就是通过关系最近才购买到省城太原东太堡附近的某村委会开发的小产权房的。

之后记者走访发现，目前在售的这些楼盘既没有正规房地产开发手续，也没有正规房地产销售必备的“五证”，而是打着“城中村”改造规划的旗号，号称会在先办理“小红本”后在一定时间内能换取“大红本”，借改造之名行商品房销售之实。

“城中村改造”、“符合政策可转为大红本”，在小产权房相对便宜的前提下，不少购房者听到这些貌似合理解释，抱着侥幸心理购买。那么“小红本”转“大红本”，真的如此简单容易么？记者了解到，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，集体所有土地可以兴办乡镇企业和建设村民住宅，涉及农用地转为建设用地，还必须经省级人民政府或国务院批准。集体所有的土地必须经过国家征收这一重要环节，才能转换为国有土地，才能进行商品房建设；而太原市人民政府关于城中村改造政策也规定：城中村易地改造需占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续；需占用其他村集体土地的,依法办理征用土地审批手续。

以上报市政府批准后，太原市国土部门以划拨或出让方式供地。城中村就地改造的，集体土地经批准依法转为国有土地，依法对房屋确权；除村民住宅用地外，其余土地可以进行招商引资、有偿开发。这意味着，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须得到规划、土地、建设等部门的许可，转为国有土地，缴纳了土地出让金后，方可以进行开发。而目前不少小产权房宣称“将来会转为国有土地”的说法显然与此相悖。

记者从太原市国土资源局了解到，小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，没有土地使用证和预售许可证，房管局也不会对其购房合同给予备案，其产权证并非真正合法有效的产权证。持有此证，不仅不能进入房产市场交易、不能到银行抵押贷款，一旦遇到政府拆迁，将无法得到合理的补偿。

太原市迎泽区法院一位杨姓法官也表示，近年来，在城市房屋价格不断高涨的刺激下，城乡结合部的“小产权房”因其价格优势，日益热卖。但结合国务院出台的《物权法》，宅基地使用权是一种不完整和受限制的所有权，其上面盖的房子也不是完整的所有权。只要是非集体组织成员或是城市居民，均不得享用集体组织的宅基地使用权。购买这些房屋，有许多方面的问题，一旦发生纠纷，市民合法权益难以得到保护。

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